【日本の不動産】日本で買ってはいけない不動産 ①高値掴み編

そこが知りたい!日本の不動産

第5回 日本で買ってはいけない不動産
①高値掴み編

今、日本の都市部では、収益不動産の販売価格が上がり、賃貸利回りはどんどん下がっています。例えば東京都内の中古区分マンションで表面利回り10パーセント超とか、横浜市の土地付き中古アパートで10パーセント超といった数字は、2~3年前は結構あったのですが最近ではほぼ見なくなりました。

利回りが下がるということは、裏を返せば値上がりの期待もある訳で、都内のきちんと値上がりの見込める(最低でも値下がりしない)立地や企画を選べば、たとえ表面利回りが5パーセントでも投資として十分ありだと私は思います。

しかし絶対に手を出してはいけないのは「利回りが低いのに値上がりが期待できない物件」です。その典型例が「新築ワンルーム・マンション」。特によく聞くのが、都内の駅近立地で売値2,500万円、月額家賃9万円、表面利回り4~5パーセント台といった商品。「節税や相続税対策に有効」なる宣伝文句で一見聞こえは良いのですが、不動産リテラシーの低いサラリーマンや高齢者をターゲットにしています。

こうした物件は、買ったら100パーセントに近い確率で損をします。下手をしたら販売価格自体に半分近い業者マージンが乗っていて極めて割高である上、途中で売却したくても、ワンルームを実需で買う人はいないので投資家に売るしかない。彼らは極限まで安く買うのが仕事ですから、その時点で売り主のキャピタル・ロスがほぼ100パーセント確定しているのです。

私の経験を例としてお話しましょう。2008年に福岡県福岡市で築15年ワンルームを366万円で購入しましたが、新築時には2,200万円で売られていたものです。10年に愛知県一宮市で築22年のワンルームを191万円で購入、これは新築時の分譲価格が1,230万円の物件でした。

この通り、数字を見ただけで明らかですね。ひと言にまとめると、日本のワンルームは新築で買ってはいけません。価格が下がり切った中古物件を買い、高い利回りで回すのが正解です。


鈴木学◎グローバルに展開する不動産投資家。日豪を中心に世界7カ国で不動産に投資。投資案件開拓やセミナー講演で毎月のように世界各国へ出張。2000~05年シドニーに在住。現在は豪州国藉の妻、2人の子どもと東京在住 
Web: asia-pacific.tv

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