【日本の不動産】物件購入前のチェック項目

そこが知りたい!日本の不動産

第9回 物件購入前のチェック項目

収益物件を買った後に起こる一番身近なリスクといえば、
・家賃が入らない、または想定より少ない
・想定外の出費がかかる
の2点です。どんな物件にも起こり得ることなので、購入前に事前調査をしてリスクを洗い出しておく必要があります。事前調査の項目は、物件のタイプによってそれぞれ異なります。

事前調査項目

【区分マンションを買う場合】
管理組合に「修繕積立金の現在残高」をヒアリングする。また、「周辺競合物件の家賃相場」を調べる。

修繕積立金の残高が適正規模(例:大型修繕を控えたタイミングなら少なくとも数千万円)を大きく下回る場合は、その理由を聞き出しましょう。場合によっては修繕積立金の不足ゆえ、オーナーに追加請求が来たり、あるいは必要な修繕が行われずに建物が劣化することがあります。

また、仲介業者から「家賃はいくら取れます」と言われてもそれをうのみにせず、物件周辺の似たような立地・間取りの物件の募集賃料を調べましょう。その周辺にある複数の不動産管理会社にコンタクトするのが一番効率的な方法です。

【一棟アパート・マンションを買う場合】
「修繕履歴のチェック」「必要経費の分析」「レントロール(家賃一覧)の精査」が不可欠。

自分が一棟物件のオーナーになる場合、建物を自ら計画的に修繕しなくてはなりません。そこで前オーナーから修繕履歴を入手しておくことが重要になります。特に屋上防水、外壁塗装など費用のかかる修繕が適正なタイミングで行われたかどうかの事実確認は重要。

更に一棟物件の経営には、固定資産税、賃貸管理費、共用部分の水光熱費、受水槽や浄化槽の負担金などの「義務的経費」が付き物。これが家賃収入の何パーセントを占めるのかを把握しましょう。

また、前オーナーから「レントロール」を入手して、賃貸契約期間と収納家賃、滞納の有無もチェックしましょう。可能ならば通帳のコピーを入手し、家賃が契約通りに入金されているかどうかも確認したいですね。

ここまで調べておけば、賃貸経営における「想定外」のリスクを、大幅に減らすことが出来ます。


鈴木学◎グローバルに展開する不動産投資家。日豪を中心に世界7カ国で不動産に投資。投資案件開拓やセミナー講演で毎月のように世界各国へ出張。2000~05年シドニーに在住。現在は豪州国藉の妻、2人の子どもと東京在住
Web: asia-pacific.tv

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