日本で買った物件で、里帰り費用を稼ぐ 

オーストラリアにいても気になる「今」の日本の不動産事情を、不動産投資のプロが分かりやすく解説!

第2回 日本で買った物件で、里帰り費用を稼ぐ

日本の不動産を賃貸に出して、日本円収入を得る上で知るべきことは、「どんなお金が入り、どんなお金が出ていくのか?」ということ。基本は次の通りです。

[収入]

・家賃(Rent)
・礼金(Key Money)
・更新料(Renewal Fee)

[支出]

・管理費・修繕積立金(Strata & Sinking Fund)
・賃貸管理料(PM Fee)
・客付け広告費(Tenant Referal Fee)
・固定資産税&都市計画税(略して「固都税」、Asset Tax)
・補修&リフォーム費(Repair & Refurbish Costs)
・保険料(Insurance Costs)
・税務申告コスト(Tax Filing Costs)

不動産購入にあたっては、登記費用、仲介手数料、印紙代、不動産取得税などが別途かかります。目安として購入価格の6~8パーセントくらいを見ておくと良いでしょう。

最近の日本の不動産賃貸では、地域や築年数によりますが、一般論としては礼金や更新料を取ることが難しくなっています。「大家の手元に入るのは家賃だけ」と考えてください。またオーストラリアと違い、日本では入居年数に応じて家賃を上げることはしづらいです。入居を維持しながらそのほかの出費をコントロールするのが、日本で成功する賃貸経営のモデルです。一例として、東京都大田区で最近売りに出た物件をモデル・ケースとして検討してみましょう。

【物件概要】

京浜東北線・蒲田駅より徒歩3分
1985年8月築、18.49平米(ワン・ルーム7畳)
10階建ての2階部分
売価 1,000万円
賃料 6万5,000円/月
管理費 7,350円/月
修繕積立金 600円/月
固定資産税 2万6,362円/年

賃貸の入居者がある状態のままこの物件を買い、その後1年間賃料を受け取り続け、修繕費が一切かからなかった場合、オーナーに残るお金はどれくらいでしょうか?保険料、税務申告コストは除いて考えます。

[収入]

家賃6万5,000円x12カ月=78万円

[支出]

管理費7,350x12カ月=8万8,200円
修繕積立金600円x12カ月=7,200円
賃貸管理料(家賃の5%+税)
78万円x5%×1.08=4万2,120円
固定資産税2万6,362円
差引合計⇒61万6,118円
(月額換算:5万1,343円)

これだけ残れば、オーストラリアから日本への家族の里帰り費用としては十分ですね。もっとも、退去などがあると次の入居者募集とリフォームの費用で15万円くらいは支出することを覚えておきましょう。


鈴木学◎グローバルに展開する不動産投資家。日豪を中心に世界7カ国で不動産に投資。投資案件開拓やセミナー講演で毎月のように世界各国へ出張。2000~05年シドニーに在住。現在は豪州国藉の妻、2人の子どもと東京在住 
Web: asia-pacific.tv

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