夢のマイホーム計画/銀行はどのように融資額を決める?

夢のマイホーム計画

オーストラリアで夢のマイホーム計画
第97回
銀行はどのように融資額を決める?

私がオーストラリアに生活拠点を移し始めたのが2002年。気付けば来年で15年目を迎えますが、当時と今のシドニーとではずいぶん変わったと思います。当時はかなりの円高で1ドル=60円台、ちょうど70円台に乗るかという時代でした。今では人口がかなり増加し、物価も上がりましたが、何よりも驚くのは不動産物件の値段です。当時は物件価格を意識していたわけではありませんが、軽く2倍以上値上がりしている所も珍しくありません。

今後も同様に物件価格が上昇し続けるのかどうかはさておき、移住する以上、居住する場所は必要です。家賃も必ず上昇していくのであれば、ご自身の物件を購入しようと考えるのは自然な流れでしょう。そこで知りたいのは「銀行は一体どのように融資額を算出するのか?」ということです。大きなポイントは以下の3点が挙げられます。

①支払い能力‐Serviceability
 住宅ローンは、家賃の支払いと同じく定期的な支払いが必要です。銀行はこの支払いができるかどうかを審査します。その審査値の中で最も大きいのが「最大融資枠」と呼ばれるもの。算出方法は、家庭に入ってくる収入(給与、定期的に入るボーナス、投資関連収入、その他定期収入)から、支出(生活費、クレジットカード、ローンなど)を差し引きます。この算出方法に使用される数字が銀行によって違うため、銀行ごとに最大融資枠に大きな違いが出るのです。

②貯蓄能力‐Deposit
 物件価格の2割以上を貯蓄して頭金として利用すると、「低リスク」と見なされローン承認を得やすくなります。逆に2割を切る場合には高リスクとされ、ローン申請時には銀行を守るための保険料金を余分に支払う必要があります。この金額はローンに上乗せ可能ですが、銀行だけではなく保険会社もローン審査を行うため、審査判定に時間を要します。

③ローン申請者の信頼度‐Character
 支払い能力の内容に含まれるものですが、ローン申請者が同じ業界で長年勤務している、クレジット・カードやローン及び公共料金などの延滞無し、住所もさほど変更がないなど、の観点から申請者の暮らしの安定度を判断します。

以上3点をクリアしていたとしても、購入する物件のエリアに銀行側が既に多くの融資を行っていた場合、そのエリアに対しての融資を終了している場合もあります。これらは実際には申請を行わないと知ることができないので、物件購入をお考えの方は早めに融資額の算出を行った方が良いですね。


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