住まい特集2020
初めてでもできる不動産投資
成功するための秘訣を紹介！
人口の増加が続くオーストラリア。それに伴い、住宅の需要も伸び続けているため、今が不動産投資に適した時期といえる。そこで、世界37都市で不動産事業を展開する「スターツ･インターナショナル･オーストラリア」の寺田環氏に不動産投資のノウハウについて伺った。
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1．オーストラリアの不動産市場の現状
オーストラリアの不動産市況は2018年まで順調に伸びていたが、一度下落し19年6月に底を打った。そこから再度順調に回復し、20年も住宅価格が6～8パーセント上昇すると予想されている。今後順調に伸びていく兆しがある中で、現状の価格は比較的低い位置にあり、ピークだった17年10月の値には達していないため、不動産を購入するには良い時期であると言える。
経済アナリストによると、住宅価格上昇の後押しとなる経済成長や人口増加に関しては、オーストラリアは現状27年間連続で経済成長を遂げており、今年は山火事や新型コロナウイルスの影響もあり少し停滞していたが、復興に向けた政府の援助などが効果を上げ、経済が順調に回り始めれば、引き続き経済成長を続けていくだろうとのこと。人口増加については、今後も順調に伸び、10～50年で50パーセント増加する見込みである。現状オーストラリアの住宅供給数は少なく、人口増加が続いているため賃料も上昇傾向にあり、更に住宅価格も上昇傾向で購入するハードルはどんどん上がってしまうが、不動産市況の未来はどの国よりも明るいかもしれない。
2．不動産投資を始める前に知っておくことは？
◆各国の規制･ルール
国によっては、外資規制のためのルールを設けていることがある。オーストラリアの場合は、外国籍の人は新築物件しか購入できない。また、追加の印紙税（現時点でNSW州では8パーセント）が必要になる。このルールは変更されることもあるため、購入時に確認が必要だ。
◆何を目的とするか
インカム･ゲイン……不動産の保有期間中の収益である「インカム･ゲイン」を目的とする場合、「実質利回り」がより高い物件を選ぶことになる。しかし単に利回りが高い物件を選ぶと、物件価格が低く売り出されている人気のないエリアの物件ということもあり得るため、注意が必要だ。
キャピタル･ゲイン……不動産を売却した時に得られる利益である「キャピタル･ゲイン」を目的とする場合、その地域の人口増加や開発の有無など将来性を見据えた物件選定が必要になる。
資産分散……インカム･ゲイン、キャピタル･ゲインももちろん考慮に入れるが、豊富な資産を持つ場合は、1つの場所に資産を集中させるのではなく、各地、各国に分散させるのが好ましい。日本円だけでなく、外貨も持つ。日本での不動産保有だけでなく、海外にも不動産を保有する。分散投資をする場合は、価値が落ちにくい、例えば駅が近い、有名な建築家による設計などといった不動産を選んでいくことにより、何かあった時に価値を落とすことなく現金化できるというメリットがある。「卵は1つのカゴに盛るな」というのが投資のリスク分散の有名な考え方だ。
自己利用……将来的に自分で物件を使用したい場合は、空室にしていても問題ないのか、前の入居者はスムーズに退去してくれるのか、という点も確認が必要だ。オーストラリアには外国人の空室罰金のルールがあり、1年のうち合算して183日以上空室にしている場合は、約40万円ほどの罰金が科される（20年時点）。これは、オーストラリアが全体的に住宅不足で、空室傾向にある外国人購入物件を放置しないためであるとされている。また、オーストラリアはオーナーの権利が強い傾向にあるので、半年や1年の契約が終了すれば容易に明け渡してもらえる。
3．初めての不動産投資、ここに注目！
◆購入エリアの賃貸需要と将来性
せっかく投資しても供給過多となり、入居者がいない、不動産価格がどんどん落ちる、という状況になってしまうと、結果的に損をしてしまうということも考えられる。そのため、「賃貸の需要があるか」「今後どう変化していく見込みがあるか」「不動産価格が将来的に上がりそうか」などを考慮してエリアの選定を行うべきだ。
◆利回り
「表面利回り」とは経費などを引く前の収益で、「実質利回り」は経費などを差し引いた後の収益。不動産投資の場合は、いくらの経費が掛かるかをしっかり確認した後で算出される「実質利回り」で、ローン金利などとすり合わせ、マイナスにならないかどうかを計算する。
◆ディベロッパー
数あるディべロッパーの中にはまだ若い企業もあり、売れ行きが悪いと建設が遅れて、最悪の場合計画自体が取り止めになるという可能性もある。そのため、該当のディベロッパーが資金力のある会社で、実績があり、信頼できるのかを見極める必要がある。
◆保有期間中の管理
不動産を購入した後、その物件の管理をどの業者に任せるのかも大切な要素だ。不親切な業者だと入居者からのクレームを伝えるだけで何もせずに、全て自分で判断しなければならず手間が掛かる、ということもある。日本語対応で、ある程度任せて月次レポートをもらうなどの対応をしてくれる業者だと費用は掛かるが、安心感があり、労力が分散し手間が掛からない。
4．オーストラリア国内から不動産を購入するステップ
- 不動産会社、物件の選定現地の業者に問い合わせをするか、日本語対応で購入予定エリアにも日本にも支店があるという企業もあるので、より信頼ができる業者を選ぼう。
- 申込、申込金物件が決まったら、申込書の提出と申込金（ある場合）を支払う。
- 契約、手付金売り手側と買い手側両方に弁護士がつき、契約を進める。日本人の弁護士の場合、契約書に日本語の要約をつけてもらうことが可能。契約書への署名と手付金（約10パーセント）を支払うことにより、契約は締結する。
- 納税者番号の取得パスポート情報などを提示し、納税者番号を取得する。オーストラリアで物件を所有する場合、年に1回の税務申告が必要。税務申告をオーストラリア在住の日本人税理士に頼むと日本語対応で安心である。
- 残金入金（竣工時）新築の場合は、竣工時に残金を支払う（約90パーセント）。
- 引き渡し
5．日本から不動産購入する時の留意点
- 資金調達の方法を決定資金調達の方法として、現金、日本の銀行から融資を受ける、オーストラリアの銀行から融資を受けるという3つの選択肢がある。日本国内で海外不動産投資のための融資を受けるのは、国内不動産のための融資のように簡単にはいかず、ハードルは高い。現状では海外不動産の担保評価が難しく、取引のある銀行への相談、難しければ海外不動産投資のための融資を取り扱っている銀行に問い合わせてみてほしい。オーストラリアで融資を受ける場合は、金利が高いので不動産の利回りと融資金額を計算する必要がある。
- 予算の決定融資額などにより、投資のための予算を決定し、その全てを使って1つの物件を購入するのか、2つに分けて購入するのか決定する。2つに分けると分散投資にもなり得る。
- エリア興味がある、将来性がある、安定性があるなどさまざまな視点からエリアを決定する。
※ユニット購入の場合
金額をできるだけ抑えるのか、最低限の眺望が望める階層が高いユニットにするのか、最上階など資産価値が高い物件を選ぶのか、個人の予算により決定する。
※申込書の提出とデポジットの入金
申込書の提出とデポジットの入金がなければ部屋は押さえられないため、手続きが完了後、弁護士が契約書類を作成し契約を進めていく。
スターツ･インターナショナル･オーストラリア代表取締役 寺田環
NSW州、VIC州不動産業者免許（フル･ライセンス）所持。日本でもトップ･セールスの記録を持ち、2007年4月より豪州へ赴任。日本と豪州の両国での不動産エクスパートとして活躍中
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