カフェを始めるにあたり店舗を借りることに。リース契約に気をつける点は?

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法律

Q

カフェを始めるに当たり、店舗を借りることになりました。リース契約を結ぶ時には、どういうことに気を付けたら良いでしょうか?
(30代男性=飲食店勤務)

A

先月号では、実務的な側面からのリース契約一般について説明しました。今回はリテール(小売り)リースに関する法律に重点を置き、NSW州法「Retail Lease Act」(以下、Retail Lease法)について説明します。他州にも同様の法律が存在します。

一般的にリース契約書は、物件オーナーに一方的に有利に書かれた書類です。かつて、小売店舗リースに関して、オーナーと店子(たなこ)の間でもめ事が絶えず、社会的な問題に発展したという背景があります。そこでこうした小売店舗リースに公正さをもたらすために、Retail Lease法が立法されました。

「Disclosure Statement」

まず、リース契約締結前に、オーナーは店子に対し、そのリースに関する重要事項を、全て分かりやすく伝えるべく、「Disclosure Statement」という書類を提出するよう義務付けられています。もしこのDisclosure Statementに不備があったり、虚偽の情報が盛り込まれていたりすると、後に店子にリース契約を解約する権利が生じたり、また、オーナーに罰金が科されたりすることがあります。

Disclosure Statementの内容は、以下を含みます。

  • 賃料、賃料が見直される方法
  • 共益費の詳細及びその店子の負担割合
  • オーナーがリースと共に提供する器具備品の詳細
  • オーナーが施す内装工事及びそれに対する店子の負担率
  • オーナーが必要とする店構えの詳細、この他、店子が負担する支払いなど

Disclosure Statementは、リース契約締結の少なくとも7日前に店子に渡すことが義務付けられています。また、店子はDisclosure Statementを受け取った後、オーナーに対して受け取りの確認及び「Lessee’ Disclosure Statement」を7日以内に返送しなくてはなりません。

Lessee’s Disclosure Statementの中には、店子として、「本リース契約上の条件を全うできる確信がある」という確認や、特に重要なのは、リース契約書に記されたこと以外で、エージェントまたはオーナーと口約束があった場合には、その詳細の記入も求められているという点です。それらの詳細の記入がない場合には、後日、そうした口約束の主張ができなくなる可能性がありますので注意が必要です。

契約に関する費用の支払い

一般的な商業リース(オフィスなど)の場合、リース契約書の締結に関わるオーナーの法務費用は全てテナントが負担する、という条件が多々見受けられます。しかし小売店舗リースの場合は、そうしたオーナーの費用を店子に負わせることは原則的に禁じられています。同様に店子に対し「Key

Money」(ボンドや保証金と違い、返金されることがない、日本でいう「礼金」に相当)の支払いを求めることも禁じられています。

NSW州以外にお住まいの読者の方は、それぞれの州のRetail Lease法につき、各州の専門家にご確認ください。

*オーストラリアで生活していて、不思議に思ったこと、日本と勝手が違って分からないこと、困っていることなどがありましたら、当コーナーで専門家に相談してみましょう。質問は、相談者の性別・年齢・職業を明記した上で、Eメール(npeditor@nichigo.com.au)、ファクス(02-9211-1722)、または郵送で「日豪プレス編集部・何でも相談係」までお送りください。お寄せいただいたご相談は、紙面に掲載させていただく場合があります。個別にご返答はいたしませんので、ご了承ください。


林 由紀夫(はやし ゆきお)
H&H Lawyers

横浜市出身。1972年来豪。78年ニュー・サウス・ウェールズ大学法学部卒(法学士、法理学士)。79年弁護士資格取得。同年ベーカー&マッケンジー法律事務所入所。80年フリーヒル・ホリングデール&ページ法律事務所入所。84年パートナーに昇格。オーストラリアでの日系企業の事業活動に関し、商法の分野でのさまざまなアドバイスを手掛ける

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