不動産特集2021──今が買いの理由2021①

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不動産のスペシャリストに聞く!
今が買いの理由2021

 昨今、世界中の経済及び人びとの生活や考え方が大きく変化したことを受け、オーストラリアの不動産市場が改めて注目されている。本特集ではオーストラリアでの不動産投資・購入、不動産のスペシャリストが着目するエリア、更に海外にいながら日本帰国時に必要な住まいを準備する方法など、不動産にまつわる最新情報を、3人の専門家たちに伺った。

GIM Capital Professional Pty. Ltd.
グローバル・インテリジェンス・マネージメント

 多くの顧客から厚い信頼を集め、2021年、株式上場が実現したグローバル・インテリジェンス・マネージメント。本特集では、深堀した豪州不動産最新情報や、普段あまり聞くことのない不動産購入の失敗例を分かりやすく解説してもらった。

PROFILE

鶴美枝(ツルミエ)

鶴美枝(ツルミエ)
日本の法学部大学院で法学修士号を取得後、大手住宅設備企業で役員秘書に従事。その後来豪し、シドニーの大学で国際商法を学び法学修士号を取得して二重修士に。現地の弁護士事務所に勤務中、日本政府から法律調査依頼を受けたことを機に独立。グローバル・インテリジェンス・マネージメントを2010年に設立。創業より日豪両国で不動産セミナーを行うなど事業を展開している。

──御社の事業内容やサービスの強みについて教えてください。

 グローバル・インテリジェンス・マネージメントは、豪州の数ある物件の中でも将来性が期待できる優良物件に焦点を絞り、分析後に厳選した物件をシドニー、メルボルン、ブリスベン、ゴールドコースト、パース、キャンベラと時期を選んでお勧めしています。物件を紹介する際、なるべくお客様に直接見学して頂くよう心掛けています。その場合、他州であっても現地担当者に視察同行を依頼するなど、弊社スタッフが同行するよう工夫しています。

 弊社は、日本からのお問合せや投資家グループの方々からのご要望も多く、現在オンラインでの面談などで対応させて頂いています。このような時代だからこそ、将来を考えて不労収入を確保することや子女教育のための住まいの確保、そして最も大切なファミリー・ホームの購入などを真剣に検討している方々が多く、弊社はどんどん取り扱い物件を増やしているところです。シドニーだけでも約50カ所のプロジェクトをご用意しています。

 昨今は、各都市の物件上昇の時期に差があるなど、不動産市場を研究することで、その好機の想定が可能です。都市開発が行われるエリアで人口が増える場合は、更に需要が増します。そういった絶え間ない市場観察により、過去に物件を購入頂いたお客様のうち、物件価格・担保価値が2倍近くに跳ね上がった、想定家賃が10%以上上がったなど成功を収めている方々が多く、2年おきに物件を増やし、10年で5件もの不動産を入手されたお客様が豪州国内及び日本にも複数いらっしゃる程です

 弊社の取り組みの一環として、不動産は必ず卸値価格のままで販売しています。同じ物件であれば、他社と比較して最安値であることは間違いなく、その点で安心して頂けることが弊社の信頼につながる一因であると思っています。難しいことではありますが、最安値で最善のサービスを心掛け、提携銀行や日本人弁護士のご案内など、物件購入時に必要な他専門家の紹介も無料で対応し、好評を得ております。弊社は、暴利多売式ではなくお客様1人ひとりに合った物件を選定してお勧めしています。

 また、弊社では無理な勧誘や営業などは行っておりません。必要事項に対しての電話連絡などは致しますが、電話での販売などはしません。不動産は、お客様の大切な資産となるため、しっかり理解した上で納得してご購入ください。ご要望がありましたら、ぜひ積極的にご連絡を頂けると幸いです。

 海外において豪州不動産の人気が高い理由として、「キャピタル・ゲイン(物件価格)」及び「インカム・ゲイン(賃貸家賃)」が経年によって上昇するダブル・ベネフィットと呼ばれる傾向にあり、空室は全豪で2%台、場所によっては1%以下、オーナーの権利が強く内部の様子を撮影し、写真を送付してもらえるなど、遠隔地でも管理しやすい状況にあることが挙げられます。

 そういったことに加え、物件担保価値上昇を利用して数件の保有が実現できるなど「わらしべ長者セオリー」が成り立つ有利な国として国際比較した投資家の方々から高く評価されています。

 弊社は、コロナ禍で幸い過去最大のお客様からの要望があり、2021年に株式上場が実現しました。今後も「顧客満足」と「お客様の成功」をゴールとし、更に豪州不動産の長所をお伝えできるよう尽力します。どうすれば価値ある物件を堅実に手に入れられるかを未来志向のお客様に、それぞれの状況を考えて個別対応しますので、お気軽にご相談ください。

──最新の豪州不動産状況はいかがですか。

「お客様の成功と満足」をゴールにサービスを提供する鶴美枝氏
「お客様の成功と満足」をゴールにサービスを提供する鶴美枝氏

 今後2年間で16~20%不動産価格が上昇すると報道され、住宅購入者が増えています。最近は、各州の選りすぐり物件の視察希望が多く、弊社では、現在50カ所あるシドニーの物件や他州も週に大体2回、3物件ずつ内部を体感して頂いています。

 住宅サイクルとして、高騰前のご購入が最も望ましいので、自社でセミナーを開催し、その時期や物件の特徴、購入の仕方などをご案内しています。ご好評頂いておりますので、知識を得るために、ぜひご参加ください。

──今後、特に「土地」の価値が上昇していく背景にはどのような要因がありますか。

 豪州は、もともと土地に関する資産価値確立が顕著な国で、広大な大地であっても居住できるエリアや都市が限られています。特に人口が集中する各都心部では需要が増しており、周辺の土地の価値はどんどん高まっています。

 コロナ禍においてリモート・ワークが推奨され、家庭環境が大事であると目覚めた人が多く、その価値の広がりは郊外にも及びます。そのため、これまで平和な海辺の町だった地域が急に価格上昇を起こしたり、シドニーでは新交通網であるメトロ沿線上の周辺地域の市場も活気付いています。

──不動産購入にまつわる金融機関のサービスについて教えてください。

 銀行金利は、昨年4回も下降したことで豪州の歴史上、最低レベルとなり融資が受けやすい状況です。以前は日本と比べて金利が高く、長期預金の利息で生活できるといったことがあったようですが、現在、その効用は期待しにくいと言えます。

 同様に不動産価格が低かった頃であっても、金利が高くて返金が苦しい時代があったはずです。近年、海外投資家でも融資が可能な金融機関が増え、ベンダー・ファイナンスと呼ばれるディベロッパーや、建築会社が借り手に有利なローンを提供する場合があるため、そういったサービスを利用すると便利です。

──御社が、現在着目しているエリアについて伺えますか。

 リモート・ワークが始まり、多くの人が居住したい場所を求め、州を超えて引越すケースが増え、QLD州は、他州からの人口流入が目立ちます。ブリスベン都心部は、供給過多傾向にあるためか価格が低めのままであるのに対し、ゴールドコーストは空室率が極端に減り、賃貸物件への入居もそう簡単ではない状況になっていると報道され、非常に注目を浴びている市場です

 他州の富裕層をターゲットとした超高級高層ビルが増える一方で、品質が良く賃貸需要が多い5星・6星ディベロッパーによる理想的な住居が抑え目価格で販売されているケースがあり、賃貸家賃率が高くなっているため、投資購入チャンスでしょう。

──戸建てとアパートメント、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

 一概には言えませんが、戸建住宅及びアパートメントの新築ファースト・ホーム・バイヤーの場合、構造保証が付いているケースが多いです。完成した物件に対してのディベロッパーや建築会社の保証が確定していると安心でき、資産としての保有も意義があります。ただし、それぞれのプロジェクトの詳細を確認する必要があります。

 戸建住宅の新築であっても、土地を先に購入してその後、プログレス・ペイメントという方法で段階的に工程ごとの支払いをする建築の場合、土地部分にしか税金が掛からず、印紙税が少なめで済むこともあります。

 また、戸建住宅だと水道使用料は住居人の負担となることや、アパートメントなど住宅に必要なビル管理費用が掛からないことから、維持費用が少なく済む場合が多いです。二世帯用住宅やタウンハウス、ヴィラなどで共有部分がある場合、共益費や運営費などを負担する必要が出てくるため、購入前に確認しましょう。限られた地域ですが、デュアル・キーと呼ばれる建築様式があり、一軒の家に2世帯住むことができるため、高い家賃収入が得られることで高く評価されています。物件の特性で選ぶことが重要です。

──不動産購入における失敗例やリスクについて伺えますか。

 弊社は、建築が完成し、以前の売値よりも価格が下がった状態の不動産の販売も多く手掛けていますが、その中でも「リマーケット」と呼ばれる、市場に戻った物件が多い点が特徴です。建築前に頭金10%の支払いで購入契約し、建築完成後に融資を引く予定だったのに、コロナ禍により失業や求職者となり購入できずに手放すケースがありました。契約にもよりますが、頭金10%は戻らないまま購入断念となり市場に戻った場合、ディベロッパーが10%の値下げを行うことがあります。

 また、購入者の経済事情だけでなく、物件の完成時に銀行が査定を行いますが、価格が極端に高い場合、査定額が低くなり、そのうちの8割しか借りられず資金不足によって購入失敗に至るケースもあります。保険会社が定めるリスク地域に関しても物件評価は低くなりがちで、同様の失敗に陥りがちです。

 弊社では、購入前にリスクについて詳しく説明し、物件も厳選しているため、これまで一度もお客様の購入失敗歴はありません。

 豪州のように人口増加、都市集中、オーナーの権利が守られている場合、賃貸物件に住み続けることの方がリスクにつながるかもしれません。物件価格上昇により自宅を購入するのが徐々に困難となり、安価な賃貸を続けるうちに家賃が上がり、同じ物件に住めず場所を変え、住まいの広さを狭め、どんどん賃貸のダウンサイジングが進み、いわゆる「レント・ジプシー」となり、住居が定まらず放浪を続けなくてはならなくなると悲劇ですよね。無理のない範囲で満足できる住まいや資産は重要です。

──不動産購入の成功例についてお聞かせください。

 例えば、2015年以前にシドニーで不動産を購入したお客様のうち、物件価値が2倍近くに上昇した人は多いですが、16年、ブリスベン郊外のタウンハウスを27万4,000ドルで購入された方も、2年後に土地の価格が29万ドルを超えました。

 また、17年にブリスベン郊外にあるデュアル・キーのタウンハウスを39万9,000ドルで購入されたお客様は21年、銀行から52万ドルの担保価値を認められ、もう1軒物件を購入されました。18年、ブリスベン郊外に38万ドルで一軒家を購入された方も多かったのですが、現在、45万ドルとなり家賃相場は週380ドルから450ドルになっています。

 いずれにしても、物件購入の際、どの場所・どの物件・どの建築様式が有効なのか、しっかり把握しておくことが大切なため、常に市場を研究する弊社の無料セミナーに、ぜひ参加して頂けますと幸いです。物件販売活動というより不動産理解を深める場所としてご利用頂ければと尽力しています。

 市場は、今後本格的な上昇が見込まれており、弊社は現在、6%のインカムを保証する優良物件などを探し出し、お届けしています。

 不動産自体は、決して安い買い物ではありませんが、賃貸や購入に関わらず、どなたにとっても「必要不可欠」な物です。弊社は、特に豪州の優良物件において資産価値がどのように推移するのかなど、ご興味を持って頂けるようサポートして参ります。オーナーの皆様が有利になる物件を真摯に選び抜き、その結果をなるべく短期間でお見せできるように頑張っている次第です。

 また、投資と言っても、不動産の場合、急激に資産が増える性質ではなく、堅実かつ着実に空室がなく定期収入を得ることができます。いわゆる不労収入が手に入り、いざという時に売却しても価値が下がっていないことが大事です。将来性に関しては、場所と時期の選定が非常に重要となります。

 大手銀行が明確に価格上昇予測を公表し、報道されたことは稀です。人生設計の一環として、未来の住居を検討・見直しましょう。

GIM Capital Professional Pty. Ltd.のお薦め物件

Freestanding house / Melbourne (VIC)

シドニーのノース・エリアに位置するマッコーリー・パーク郊外にあるショッピング・センターとメトロ駅から徒歩5分。ファミリーにぴったりの緑とくつろぎ感が魅力のアパートメント。GIMは、なかなか手の届きにくいノース・エリアの物件も多数紹介。

Tower Building / Gold coast (QLD)

近年、市場価値が急上昇し賃貸物件の確保が難しいゴールドコースト。サーファーズ・パラダイスから橋を渡った絶好のロケーションにあるウォーター・ビューのアパートメント。6%の賃貸家賃を5年保証する究極の投資物件。年間14日の利用が可能。

Freestanding house / Melbourne (VIC)

メルボルンの一軒家、46万4,000ドル〜。将来、豪州最大の都市になることが予測されるメルボルンは、世界一住みやすい都市としても知られるため、今のうちに一軒家を確保することがお勧め。自宅用としてはもちろん、投資にも最適な優良住宅。

GIM Capital Professional Pty. Ltd.

GIM Capital Professional Pty. Ltd.

住所:313/3 Spring St., Sydney NSW
Tel: 0421-458-081
Web: www.gimanagement.com.au
「お客様の成功と満足」をゴールにサービスを提供。定期的にセミナーも開催。

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